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  • Loi ALUR : les locataires « sexagénaires » ne lui disent pas merci…
    « Tout au long des débats sur la loi ALUR, la FNAIM n’a cessé de mettre en garde le législateur sur les conséquences de mesures excessives ou imprécises. On en a un nouvel exemple avec la protection du locataire âgé, dispositif louable en soi mais brouillé par la complexité de sa mise en œuvre, aggravée par la récente loi Macron », regrette Jean-François BUET, président de la FNAIM. Explications. L’archétype du bon locataire Les personnes âgées de 60 ans et plus constituent, a priori, une clientèle de premier choix pour les propriétaires bailleurs. Ce sont généralement des locataires stables et soigneux qui disposent, avec leur pension de retraite, de revenus pérennes et connus d’avance. En vieillissant, le locataire, surtout s’il est de condition modeste, peut redouter que son propriétaire lui donne congé, ce qui l’obligerait à chercher une autre location et à déménager. C’est pourquoi, la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation prévoit une protection particulière en sa faveur. Congé sous condition Dans sa version d’origine, le texte obligeait le propriétaire donnant congé à proposer, à son locataire, un nouveau logement comparable, lorsque le dit locataire était âgé de plus de 70 ans et que ses ressources annuelles étaient inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC. Une exception était toutefois prévue. Le bailleur, personne physique, âgé de plus de 60 ans ou disposant de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC pouvait délivrer congé sans avoir à reloger son locataire âgé. Une surprotection contreproductive « Pendant 25 ans, le dispositif issu de la loi de 1989 a plutôt bien fonctionné, occasionnant peu de contentieux. Mais, alors même que l’espérance de vie augmente et que l’âge de la retraite est sans cesse repoussé, la loi ALUR est venue avancer l’âge de protection du locataire », remarque Jean-François BUET. Depuis le 25 mars 2014, date de la promulgation de la loi ALUR, l’obligation de proposer un autre logement s’applique en cas de congé donné à un locataire âgé de plus de 65 ans, au lieu de 70 ans auparavant. À l’égard du propriétaire, en revanche, la logique est respectée : l’âge pour échapper à cette obligation passe de 60 à 65 ans. Deux poids, deux mesures. Indisponibilité du bien Il y a des propriétaires qui souhaitent louer un logement pendant un nombre limité d’années, notamment parce qu’ils projettent de le reprendre ensuite pour eux-mêmes ou pour y loger un proche : un enfant devenu adulte ou un parent, par exemple. Ceux-là pourront s’interroger sur l’opportunité de louer à une personne d’une soixantaine d’année : à l’échéance du premier bail de 3 ans ou de son renouvellement, ils risquent d’avoir à proposer au locataire un autre logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, une obligation difficile à remplir en pratique. Effet inverse C’est pourquoi, lors de la mise en location du bien, face à deux candidats locataires aux garanties équivalentes, au risque de commettre une discrimination pourtant pénalement sanctionnée, certains propriétaires pourront avoir la tentation de préférer un trentenaire à un jeune « sexagénaire ». La protection se retournera ainsi contre ceux que l’on voulait protéger... La coupable imprécision des textes La réticence du propriétaire sera d’autant plus compréhensible que le législateur vient d’instiller deux dispositions piégeuses supplémentaires, l’une concernant le plafond de ressources à prendre en compte, l’autre visant le cas où le locataire a recueilli chez lui une personne à charge. Plafond de ressources La loi ALUR a abandonné la référence au SMIC pour lui substituer le « plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ». Problème ! Il existe beaucoup de plafonds fixés par arrêtés pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (conventionnement ANAH social, conventionnement ANAH très social, conventionnement ANAH intermédiaire, conventionnement APL, etc.). Cette imprécision sera source de contentieux, à n’en pas douter. Personne à charge La loi Macron du 6 août 2015 a étendu l’obligation de proposer un nouveau logement au locataire à qui l’on délivre un congé si celui-ci vit dans le logement avec une personne à sa charge âgée de plus 65 ans qui remplit personnellement la condition de ressource, mais aussi à la condition que l’ensemble des ressources des personnes vivant au foyer soit inférieur au plafond. Un plafond toujours aussi difficile à déterminer. Auparavant, il était admis que la protection profite à tous les titulaires du bail, lesquels étaient connus du propriétaire. Désormais, il suffit au locataire, quel que soit son âge, de justifier qu’il partage son logement avec une personne à charge de plus de 65 ans pour s’opposer au congé (sous réserve de remplir la condition de ressources). « Voilà qui n’est pas sans rappeler la transmission intergénérationnelle du droit au maintien dans les lieux figurant dans la loi du 1er septembre 1948, à l’origine de tant d’abus et de fraudes, nourrissant un important contentieux devant les tribunaux. Ce n’est sûrement pas avec des dispositions de cette nature que l’on encouragera l’investissement locatif privé dont notre Pays a pourtant si besoin et que l’on règlera le problème du logement des séniors qui ne cessera de croître avec l’allongement de la durée de vie … à l’heure où le Parlement délibère sur le projet de loi relatif à l'adaptation de la société au vieillissement », conclut Jean-François BUET.
  • Newsletter Septembre 2015
    Retrouvez dans cette newsletter un condensé des obligations du locataire en matière d'assurances et les nouveaux pouvoirs alloués au bailleur en ce domaine, même si, il faut l'avouer, la mise en oeuvre se révèle complexe ....
  • Quand l'Etat s'intéresse aux comptes bancaires inactifs !
    Devenir des comptes bancaires inactifs ! Au 1er janvier 2016, les mesures prises pour lutter contre les comptes bancaires inactifs entreront en vigueur. Un dispositif que la récente loi pour la croissance, l' activité et l’ égalité des chances économiques (dite loi « Macron ») vient adoucir. Rappelons qu’ un compte bancaire est considéré comme inactif lorsque pendant une certaine période, il n' a fait l’ objet d’ aucune opération et que son titulaire ne s’ est pas manifesté. Au bout de 10 ans d’ inactivité, les sommes présentes sur le compte sont transférées à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) qui est alors chargée de les administrer. Des sommes qui deviendront propriété de l’ État 20 ans après ce transfert. Dans le but d’ accroître la protection des titulaires de plan d’ épargne logement (PEL), la loi Macron fixe le délai de transfert des sommes vers la Caisse des dépôts et consignations à 20 ans (au lieu de 10 ans) pour les PEL « orphelins ». Sont qualifiés comme tels, les plans dont les titulaires ne détiennent aucun autre compte au sein du même établissement financier. Souvent, il s’ agit de PEL laissés en sommeil par des personnes qui ont transféré tous leurs autres comptes dans un autre établissement. Par ailleurs, par cohérence, le délai de détention par la CDC avant appropriation des sommes par l'État est, quant à lui, réduit à 10 ans. COMPTES BANCAIRES INACTIFS --> CINQ PRINCIPALES DISPOSITIONS prévues par la loi ECKERT du 13 juin 2014 • Définition d’ un compte bancaire inactif Un compte bancaire est considéré comme inactif lorsqu’ il n’ a fait l’objet d’ aucune opération (1) à l’ initiative de son titulaire (ou d’une personne habilitée), et que celui-ci ne s’est pas manifesté et n’ a effectué aucune autre opération sur un autre compte ouvert à son nom dans l’ établissement pendant une période de 12 mois. Ce délai est porté à 5 ans (à compter du terme de la période d’indisponibilité) pour les comptes titres, comptes sur livret, produits d’épargne réglementée, bons de caisse et comptes à terme. Un compte bancaire est également considéré comme inactif lorsque, à l’ issue d’une période de 12 mois suivant le décès du titulaire du compte, les héritiers ne se sont pas manifestés auprès de l’ établissement pour faire valoir leurs droits. Afin de s’ assurer que l’ inactivité d’un compte n’ est pas liée au décès du titulaire, les établissements doivent consulter chaque année le répertoire national d’identification des personnes physiques, (RNIPP). • Encadrement des frais prélevés sur les comptes inactifs Le plafond des frais prélevés sur les comptes inactifs est fixé par décret en Conseil d’État. • Principales modalités de transfert des avoirs inscrits sur les comptes inactifs à la Caisse des dépôts et consignations Les avoirs des comptes inactifs sont transférés à la Caisse des dépôts et consignations 10 ans après la dernière opération ou la dernière manifestation et, en cas de décès du titulaire, 3 ans après la date du décès. Les sommes sont définitivement acquises par l’ État 30 ans après la dernière opération, la dernière manifestation ou la date du décès selon les situations. Le produit de la liquidation des avoirs en instruments financiers est en principe transféré à la Caisse des dépôts et consignations dans les 3 mois suivant l’ expiration des périodes de 3 ou 10 ans. Celle-ci doit organiser une publicité appropriée pour permettre au propriétaire des avoirs ou à ses ayants droit de les récupérer. En parallèle, l’ établissement doit notamment conserver les informations et documents permettant d’ identifier le titulaire ou, le cas échéant, ses ayants droit. • Devoir d’information L’ établissement doit informer le titulaire ou une personne habilitée du constat et des conséquences liées à l’ inactivité du compte, puis, le cas échéant, du transfert des avoirs à la Caisse des dépôts et consignations 6 mois avant. Il doit publier annuellement le nombre de comptes inactifs ouverts dans ses livres, le montant total des dépôts et avoirs inscrits sur ces comptes, ainsi que le nombre de comptes et le montant des avoirs transférés à la Caisse des dépôts et consignations. Les notaires obtiennent des informations auprès de la Caisse des dépôts et consignations. • Coffres forts inactifs Les coffres forts inactifs sont également concernés. Un coffre est considéré comme inactif si son titulaire (ou une personne habilitée) ne s’ est pas manifesté ni n’ a effectué aucune opération sur un compte ouvert à son nom pendant 10 ans et si, à l ’issue de ce délai, les frais de location n’ ont pas été payés au moins une fois. À la suite du constat d’inactivité du coffre, l’ établissement consulte le RNIPP et informe le titulaire, une personne habilitée ou ses ayants droit connus, de la situation d’ inactivité et de ses conséquences. Ces opérations de recherche et d’ information sont renouvelées tous les 5 ans à compter de la date du premier impayé. Passé un délai de 20 ans à compter du premier impayé, l’établissement est autorisé à procéder à la liquidation du contenu du coffre dont l’ inventaire aura été établi par huissier. Six mois avant l’ expiration de ce délai, l' établissement informe le titulaire ou une personne habilitée de cette procédure. Le produit de la vente, déduction faite de certains frais, est acquis à l’ État. L’ établissement ne peut être tenu responsable des effets de la vente.
  • Censure de la loi obligeant les propriétaires à réaliser des travaux d’ isolation avant de vendre leur bien
    Le Comité des sages a censuré l' article obligeant les propriétaires de logement, à compter de 2030, à réaliser des travaux d’ isolation avant de vendre leur bien La loi sur « la transition énergétique pour la croissance verte » qui fixe des objectifs de réduction de la part du nucléaire dans la production d' électricité et dans la consommation des énergies fossiles, a été validée par le Conseil constitutionnel. L' article portant sur la rénovation énergétique des bâtiments a été censuré au motif que le législateur « n' avait pas suffisamment défini les conditions et les modalités de l' atteinte » possible au droit de propriété. Ci-dessous extraits - SUR L'ARTICLE 6 : 14. Considérant qu' aux termes de l'article 6 : « À partir de 2030. les bâtiments privés résidentiels doivent faire l'objet d'une rénovation énergétique à l'occasion d'une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats. - Un décret en Conseil d'État précise le calendrier progressif d'application de cette obligation en fonction de la performance énergétique, étalé jusqu'en 2050 » ; 15. Considérant que les députés saisissants estiment que les dispositions de cet article méconnaissent le droit de propriété ; 16. Considérant que la propriété figure au nombre des droits de l'homme consacrés par les articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789 ; qu'aux termes de son article 17 : « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité » ; qu'en l'absence de privation du droit de propriété au sens de cet article, il résulte néanmoins de l'article 2 de la Déclaration de 1789 que les atteintes portées à ce droit doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi ; 17. Considérant qu'en vertu de l'article 34 de la Constitution, « la loi détermine les principes fondamentaux... du régime de la propriété » ; qu'il incombe au législateur d'exercer pleinement la compétence que lui confie la Constitution et. en particulier, son article 34 ; 18. Considérant, d'une part, que les dispositions contestées ne se bornent pas à déterminer un objectif de l'action de l’État mais fixent une obligation de rénovation énergétique des bâtiments privés résidentiels. « à l'occasion d'une mutation », applicable à partir de 2030 ; qu'elles n'ont pas le caractère de dispositions relevant d'une loi de programmation ; 19. Considérant, d'autre part, qu'en s'attachant à réduire la consommation énergétique des bâtiments résidentiels, le législateur a poursuivi un objectif d'intérêt général ; que, toutefois, en ne définissant ni la portée de l'obligation qu'il a posée, ni les conditions financières de sa mise en oeuvre, ni celles de son application dans le temps, le législateur n'a pas suffisamment défini les conditions et les modalités de cette atteinte au droit de disposer de son bien ; 20. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les dispositions de l'article 6 sont contraires à la Constitution ;
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