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L'ÉCO RÉNOVATION
La performance énergétique est une évidence aujourd’hui dans le parc des constructions neuves.
La RT 2005 préconise une consommation moyenne de 150 KWH/m²/an.
Celle de 2012 prévoit d’atteindre 50 KWH/m²/an pour 2020.
 Dans l’ancien, la moyenne en France s’établirait aux environ de 250 KWH/m²/an.
Il n’existe pas à ce jour de bâtiments anciens dans les classes A et B – l’étiquette énergétique d’un bien non isolé se trouve logiquement dans les classes E - F ou G.
L’objectif en terme de rénovation est de réduire de 38% les consommations d’énergie des bâtiments existants d’ici à 2020.
Le plan de rénovation a pour ambition d’établir dans un premier temps un bilan des consommations actuelles, puis d’encourager les travaux nécessaires pour réduire significativement les besoins en énergie.
Le bien sera de plus en plus appelé à être valorisé, non plus seulement eu regard de son emplacement, de sa superficie, de l’état du bâti ou de ses équipements, mais également en fonction de sa performance énergétique
(l’obligation d’affichage du DPE va en ce sens).
COPROPRIETE
Les étapes d’une éco rénovation réussie sont les suivantes :
• état des lieux (DPE ou APE audit performance énergétique)
• analyse – définir les travaux à réaliser
• établissement des devis, cahier des charges
• financement
• réalisation des travaux (suivi du chantier, assistance à la maîtrise d’œuvre, bureau de contrôle
• contrôle – nouveau DPE
L’état des lieux
Réaliser dans un délai de 5 ans à compter du 1er janvier 2012 (soit jusqu’au 31 décembre 2017) un DPE pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Pour les copropriétés de 50 lots et plus (lots secondaires inclus) et dont le Permis de construire est antérieur au 1er juin 2001, un audit énergétique devra être réalisé ou la mise en oeuvre d’un contrat de performance énergétique.
Ces DPE ou APE seront transmis à l’ADEME à des fins d’études statistiques.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG qui suit l’établissement du DPE ou de l’APE :
• Soit la réalisation d’un contrat de performance énergétique (CPE) comprenant une obligation de résultat avec mise en concurrence et avis du conseil syndical
• Soit le vote d’un plan pluriannuel de travaux d’économies d’énergie
( en attente décret d’application)
A noter la sortie d’un nouveau produit réalisé par« SOCOTEC » AUDIT 360, lequel permet de réaliser un bilan complet de l’état de la copropriété et d’identifier les aides financières dont les copropriétaires pourront bénéficier lors de la rénovation.
Assouplissement de la loi du 10/07/1965 sur différents points
• modification de l’article 25 G qui ne comprenait qu’une liste limitative de travaux d’économie d’énergie – y sont dorénavant englobés tous les travaux d’économie d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre ainsi que les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives (ex : remplacement des fenêtres à moins que les copropriétaires ne puissent justifier de la réalisation de travaux équivalents dans les 10 années précédentes)
• Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de chauffage – nouvel alinéa (15) ajouté permettant de voter cette installation à la majorité absolue et non plus à la double majorité de l’article 26
• réécriture de l’article 25.1 pour l’installation d’installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement (recharge des véhicules électriques)
Charte de partenariat avec EDF
Le 24 novembre dernier, La chambre syndicale FNAIM de FRANCHE-COMTE à laquelle notre agence adhère et EDF ont signé un accord de partenariat dans le cadre de l’engagement pris par la FNAIM pour le plan bâtiment GRENELLE "objectif 100000 logements éco rénovés".
Il s’agit de créer un dispositif de communication et d’aides à destination des adhérents de la FNAIM afin de valoriser le projet de rénovation de 100 000 logements.
DANS LE TERTIAIRE
La loi GRENELLE 2 IMPOSE une obligation de réaliser avant le 01 janvier 2020 les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cela concerne les bâtiments à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public.
( En attente d’un décret d’application.)
À noter d’ores et déjà les difficultés qu’il y aura à régler entre bailleur et locataire pour la prise en charge de tels travaux. Quelle sera la capacité financière des propriétaires pour assumer une telle dépense si elle reste à leur charge ? Ne va-t-on pas vers une augmentation sensible de locaux qui resteront vacants ? à suivre…
POUR LES PROPRIETAIRES PARTICULIERS
À noter que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié pour imposer au locataire de laisser exécuter dans son logement des travaux d’améliorations de la performance énergétique.
• EDF Bleu Ciel accompagne les particuliers sur la nature des travaux à engager sous la forme d’un diagnostic « objectif travaux » facturé 290 euros. Ce diagnostic indique la nature des travaux à réaliser et une estimation assez fine du coût.
• à noter que certaines municipalités prête du matériel aux habitants pour évaluer leurs déperditions énergétiques – BESANCON a mis en place un tel service – 200 wattmétres sont disponibles pour évaluer la consommation des différents appareils électroménagers et 3 caméras thermiques pour visualiser les défauts ou manques d’isolation du bâtiment.
LES AIDES AU FINANCEMENT
CUMUL DES AIDES
Crédit d’impôt + tva à 5.5 % : OUI – cumul possible
Eco prêt à taux zéro : pas possible de cumuler avec le crédit d’impôt
LES PRETS
l’éco prêt liés au livret de développement durable (mis en place par les banques en 2007 suite à la transformation du CODEVI )
Ces éco prêts ont des taux d’intérêts globalement plus bas que les prêts classiques. Ils peuvent être utilisés comme prêt complémentaire à l’Eco prêt à taux zéro en cas de besoin, ou bien financer des travaux non éligibles à l’éco prêt à taux zéro.
Prêt à taux bonifié
On peut ici faire référence à notre partenariat avec EDF.
EDF bleu ciel peut faire bénéficier le particulier d’un financement à taux attractif avec DOMOFINANCE (en fonction du montant et de la durée des prêts, le taux est aux environs de 2,45 %)
Il n’y a pas de Certificats d’économies d’énergie (CEE) pour les particuliers qui en cèdent la rétrocession à un Obligé (comme EDF)
L’éco prêt à taux zéro
Ce prêt va financer la fourniture et la pose par un professionnel des matériaux et équipements nécessaires à la réalisation des travaux d’amélioration énergétique de votre logement.
L’entreprise retenue doit garantir sur son devis que les équipements ou matériaux mis en œuvre vous permettent de bénéficier de cet éco prêt. (ou le cas échéant du crédit d’impôt)
Conditions pour en bénéficier :
• être propriétaire occupant, bailleur ou SCI
• sans conditions de ressources
• résidence principale construite avant le 1er janvier 1990
• travaux éligibles
- 1er option : le bouquet de travaux : choisir des travaux dans au moins deux des six catégories de travaux éligibles
- 2ème option : amélioration de la performance énergétique globale du logement (ici, le logement doit impérativement avoir été construit entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990) – Il s’agit ici de réaliser des travaux permettant d’atteindre les seuils de 150 kwh/ m² et par an si la consommation avant travaux est > ou égale à 180 kwh/m²/an
ou d’atteindre 80 kwh/m²/an dans toutes les autres situations.
Ces seuils sont modulés en fonction des zones climatiques et de l’altitude
Montant : si bouquet de travaux : maxi du prêt = 20000 euros
Si bouquet de travaux est supérieur à deux catégories ou si option 2 : montant maxi = 30000 euros
Durée du remboursement : 10 ans (l’emprunteur peut le réduire jusqu’à un minimum de 3 ans) Exceptionnellement, elle peut être portée à 15 ans avec l’accord de la banque pour alléger les charges de remboursement.
Une fois le prêt accordé, il y a deux ans pour faire réaliser les travaux
COPRO 100 – le prêt collectif finançant 100% des travaux en copropriété – produit Crédit Foncier de France
Gestion allégée : un seul prêt, mais des prélèvements automatiques sur le compte personnel de chaque copropriétaire participant à l’emprunt.
+ une garantie "incidents de paiement" permettant de désolidariser les emprunteurs
il suffit de donner 5 documents :
- copie du PV de l’assemblée
- quittance actualisée de l’assurance incendie et RC de l’immeuble
- accord des copropriétaires participant à l’emprunt (offre d’adhésion + RIB +copie recto/verso de la carte d’identité)
si quote part à financer supérieure à 21000 €, dernier avis d’imposition
- devis des travaux
- la demande de prêt COPRO 100
Montant minimum du prêt : 15000 euros et 2 copropriétaires adhérents à l’emprunt.
Pas de limite d’âge.
Ce prêt finance tous types de travaux.
Possibilité de rembourser librement le capital emprunté sans aucune indemnité.
Possibilité de choisir plusieurs durées différentes dès l’instant où les conditions pour chaque type de prêt sont réunies, c'est-à-dire 2 copropriétaires et un montant minimal emprunté de 15000 €
Exemple : durée 3 ans – taux fixe hors garantie : 3.55% soit 90.17 € pour 1000 € empruntés (garantie comprise)
LE CREDIT d’IMPÔT développement durable (2011)
• en bénéficient les locataires, propriétaires occupant, bailleur (sous conditions)
• cela concerne la résidence principale (voir détails pour compléter cette information)
• à noter que le DPE ne peut bénéficier du crédit d’impôt qu’une seule fois sur une période de
5 ans
• montant des dépenses plafonnées à 8000 euros pour une personne seule et à 16000 euros pour un couple soumis à imposition commune (+ 400 euros par personne à charge)
• le plafond s’apprécie sur une période de 5 années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012
• le taux appliqué aux investissements bénéficiant du crédit d’impôt diminue entre 2010 et 2011
exemple : chaudières à condensation – 15% an 2010 contre 13% en 2011
Contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie
Depuis le 24 novembre 2009, un bailleur peut demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges.
Comment faire : Dans le mois suivant la fin des travaux, le bailleur ajoute une ligne "contribution au partage de l’économie de charges" sur l’avis d’échéance et sur la quittance.
Cette contribution ne peut pas dépasser la moitié des économies estimées sur les charges et est d’une durée de 15 ans maximum.
Le bailleur préalablement engage une démarche de concertation avec son locataire sur le programme des travaux envisagés, les modalités de réalisation, les bénéfices attendus, et le montant et la durée de la contribution.
Ensuite, le bailleur va délivrer à son locataire une attestation remplie :
• cadres A et D par le bailleur
• cadres B , C – par le maître d’œuvre, ou l’organisme de certification ou le bureau de contrôle ou par l’entreprise
• dans le cadre D, il s’agit d’appliquer :
- soit un forfait (exemple : 10 euros par mois pour les logements comprenant une pièce principale) – ici, il s’agit uniquement des bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948 ou lorsque le bailleur ne détient pas plus de 3 logements locatifs dans l’immeuble concerné
- soit résultant d’un calcul issu de la méthode réglementaire Th-C-E ex
L’ANAH
Depuis 2009, il existe une éco subvention (20 à 35% du montant des travaux dans une fourchette de 1500 à 13000 euros si les travaux sont réalisés par un professionnel).
Dans certains cas, une éco prime peut également être versée.
Conditions : être propriétaire occupant modeste.
Ou être bailleur et respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Logement loué ou occupé à titre de résidence principale dans un immeuble de plus de 15 ans (ou nous sommes en présence d’une copropriété dégradée).
l’ADEME
Réalisation du bilan thermique :
Pré diagnostic : L’Ademe peut participer -subvention à hauteur de 50% plafonnée à 5000 euros.
Diagnostic thermique : 50 à 70% du coût de l’étude plafonné à 50000 euros.
La structure et le contenu des diagnostics doivent être conformes aux cahiers des charges ADEME.
Les certificats d’économies d’énergie (ou CEE)
Y sont éligibles les syndicats de copropriétés.
Ces certificats sont versés par les fournisseurs d’énergie.
EXONERATION TEMPORAIRE DE TAXE FONCIERE
Pour les logements achevés avant le 1er janvier 1989 pour lesquels le propriétaire a fait des dépenses d’équipement ouvrant droit au crédit d’impôt sur le revenu en faveur du développement durable et supérieures :
- à 10000 euros par logement au cours de l’années précédant l’application de l’exonération
- soit à 15000 euros par logement au cours de 3 années précédant l’application de l’exonération.
Durée de l’exonération : 5 ans
Point de départ de l’exonération : à compter de l’année qui suit celle du paiement du montant total des dépenses d’équipements
Taux d’exonération : de 50 à 100%
Cette exonération est facultative, car dépendant d’une délibération de la commune concernée
(Ici, voir intervention de la chambre syndicale FNAIM auprès des pouvoirs locaux)
Déclaration à effectuer avant le 1er janvier de la 1ère année où l’exonération est applicable.
Aides des collectivités territoriales
Sous forme de prime aux énergies renouvelables.
Contact : espace INFO ENERGIE de la région. Ou le site CLER (Comité de Liaison Energies Renouvelables).
Pour l’énergie solaire, consultez le site ENERPLA.
À noter que la demande de subvention doit être impérativement demandée avant que l’installation soit réalisée.
En général, les subventions portent sur la main d’œuvre.
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