GESTION DE TOUS BIENS IMMOBILIERS

LA GESTION DE VOTRE PATRIMOINE EN TOUTE QUIETUDE

Notre agence, créée en 1961, est spécialisée dans l'administration de biens et la gestion de copropriétés Nous mettons à votre service notre propre expérience qui s'exerce depuis plus de 50 ans sur un parc immobilier représentatif de l'ordre de 6000 lots. Notre garantie financière est de 3 600 000 EUROS.

Concernant plus spécifiquement la gestion locative, cette dernière est fruit d'expérience et cela nous permet de vous proposer la garantie des loyers et la remise en état de votre bien, hors vétusté, suite à dégradations par le locataire. Nous y incluons la gratuité de contentieux et la protection juridique.
Nous vous proposons également l’estimation gracieuse incluant l'analyse et le diagnostic technique complet de votre bien effectué à l'origine de la prise de gestion.





L'EVALUATION DE LA VALEUR LOCATIVE DE VOTRE BIEN

En concertation avec vous, nous nous déplaçons pour visiter le bien et établir notre fiche technique issue de 50 ans de pratique. Cette évaluation gracieuse inclue l'analyse des travaux nécessaires pour mettre en location votre bien dans les conditions requises par la loi, et notamment en respectant les termes de la Loi du 13/12/2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Les logements à usage d’habitation doivent être décents

Par "logement décent" et en vertu de l’article 6 de la Loi du 6.07.1989, on entend un logement conforme à l’usage pour lequel il est destiné, mais également ne comportant aucun risque pour la sécurité physique et la santé.




LA MISE EN LOCATION DE VOTRE BIEN


Constitution de votre dossier

• vérification de la qualité du propriétaire - attestation de propriété ou copie de l’acte d’acquisition
• Établissement de la surface du bien
• Établissement des diagnostics immobiliers au regard de la situation juridique du bien, c'est-à-dire :
    - diagnostic de performance énergétique (DPE)
    - constat des risques d’exposition au plomb
    - état des risques technologies et naturels (inondations, séismes etc..)
Nous vous renvoyons à nos pages spécialisées pour connaître le détail de ces différents diagnostics immobiliers

Signature d’un mandat de gestion

Ce mandat nous confère la mission d’administrer votre bien en fixant :
• les conditions de mise en location, notamment détermination du prix du loyer, durée du bail, type de bail, mise en œuvre éventuelle d’une convention avec l’Etat, etc..
• notre rémunération (voir notre barème accessible depuis la page accueil de notre site)
notre mission courante (extraits du mandat)
    - Gérer le bien, rechercher les locataires, après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, louer le bien, le relouer, renouveler les baux aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, dresser ou faire dresser tous constats d'états des lieux, signer ou résilier tous baux et accords , procéder à la révision des loyers,
    - Encaisser, percevoir, déposer tous loyers, charges, cautionnements, indemnités d'occupation, provisions, ainsi que toutes sommes ou valeurs relativement au bien géré, en délivrer quittances et décharges, donner mainlevée de toute saisie et opposition,
    - procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment des charges de copropriété; acquitter les sommes dues au titre des impositions et les recouvrer éventuellement auprès des locataires, faire toutes réclamations en dégrèvement,
    - faire exécuter toutes réparations de faible coût et celles plus importantes mais URGENTES en avisant rapidement le mandant; prendre toutes les mesures conservatoires; en régler les factures,
    - représenter le mandant devant toutes administrations publiques ou privées, déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats, solliciter la délivrance de tous certificats ou autres, régulariser tous pouvoirs destinés à le faire représenter en assemblée générale des copropriétaires, le tout relativement au bien géré, le représenter auprès des associations de locataires,
    - substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu'il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataire et de mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désignés,
    - embaucher et congédier le personnel d'entretien et de gardiennage, fixer les salaires et les conditions de travail,
    - donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers,
    - de même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire, qui l'accepte, de diligenter tant en demande qu'en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment de son article 828 et, sous réserve d'obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créance,
    - signer et résilier tout contrat, notamment d'assurances relevant de la gestion courante du bien ou encore de sa protection, mettre en œuvre les garanties accordées par le contrat,
nos prestations supplémentaires (extraits du mandat)
    - faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant, en régler les factures. Cette intervention s'effectue en qualité de délégué du maître de l'ouvrage.
    - intervenir auprès des compagnies d'assurances en cas de sinistre ; à cet effet, faire toute déclaration, en assurer la gestion et en percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d'assurance,
    - représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n'assure pas les fonctions de syndic de la copropriété à laquelle appartient le bien géré,
    - rédiger et remplir toute demande de subvention , notamment auprès de l' ANAH.

Les moyens publicitaires pouvant être mis en œuvre pour louer rapidement

Reportage photos et vidéos de votre bien
Diffusion auprès de notre clientèle au moyen de fiches publicitaires, ou de mailings internes
Affichage de votre bien sur notre vitrine – A noter la mise à disposition de panneaux lumineux particulièrement attractifs
Mise en ligne sur notre site INTERNET WWW.IMMOBILIER-BENOIT.COM particulièrement étudié pour une recherche simplifiée de la part de l’internaute
• Mise en ligne sur des sites internet immobiliers partenaires
   - www.fnaim.fr
   - www.immobilier-franchecomte.fr
   - www.Besac.com
   - www.leboncoin.fr
   - www.top.annonces.fr
   - www.paruvendu.fr
   - www.logicimmo.fr
   - www.pagesjaunes.fr
   - www.immostreet.fr
   - www.eurimmo.com
   - www.youtube.com
Diffusion dans les publications « papier » (ParuVendu , Top Annonces)
• Mise en place de panneaux d’affichage « A Louer »

Signature du contrat de location et établissement des états des lieux

• Établissement du dossier du locataire – Après avoir recueilli son accord sur la location de votre bien, nous devons établir la solvabilité de ce dernier pour assurer le revenu locatif que vous attendez. Une attestation d’assurances lui est demandée avant délivrance des lieux.
• Etablissement du contrat de location. Ce dernier fait l’objet d’une explication claire auprès de votre locataire afin que ce dernier connaisse bien l’étendue de ses droits et obligations – Nous joignons à ce contrat le diagnostic de performance énergétique, le constat des risques d’exposition au plomb ainsi que l’état des risques technologies et naturels (inondations, séismes etc..) – Lorsque l’immeuble est en copropriété, rappel est fait dans le bail des règles de vie commune à respecter.
• Etablissement de l’état des lieux d’entrée
Ce document est établi contradictoirement entre nous, en tant que mandataire, et votre locataire.
Il servira d’élément de comparaison lorsque votre locataire sortira des lieux.





NOS AIDES pour sécuriser votre revenu locatif


La garantie du paiement des loyers, charges et taxes impayées et/ou déteriorations immobilières (facultatif)

Une annexe au mandat de gestion principal est établie et a pour objet d'indemniser le propriétaire du bien, d'une part des pertes pécuniaires, de la protection juridique et/ou, d'autre part, des détériorations immobilières subies du fait du locataire

Sont couverts:

A - Loyers, charqes, taxes impayés :
Il vous sera remboursé la perte pécuniaire subie du fait du non-paiement des loyers, charges et taxes prévus au bail ou suivant les usages locaux ou qui s'y ajouteraient en fonction d'une réglementation nouvelle.
La perte pécuniaire se compose :
- du quittancement émis,
- des frais de contentieux y afférent,
- de tous les frais de procédure d'expulsion (dommages matériels pour ouverture des locaux,
frais pour utilisation de la force publique, frais de garde-meubles, etc..)
Nous nous engageons à vous rembourser les pertes pécuniaires définies ci-dessus pendant une période illimitée à concurrence de 61.000 € par impayé et par locataire.

B - Détériorations immobilières :
Le propriétaire-bailleur est indemnisé
- des dégradations et destructions des biens immobiliers exclusivement, faisant l'objet de l'engagement écrit ou verbal de location,
- détériorations immobilières causées à la suite d'un vol ou d'une tentative de vol, lorsque ces dommages ne sont pas couverts par un contrat d’assurance.
- à concurrence d' une somme maximale égale à deux fois le quittancement mensuel, de la perte pécuniaire subie et résultant des dommages définis ci-dessus lorsque l'état des locaux rend impossible la relocation avant l'exécution de travaux.
Pour la bonne application de cette garantie, il est précisé que :
- seuls les dommages imputables au locataire dans le cadre de l'article 1730 du Code Civil seront pris en charge.
Ceux-ci seront remboursés après évaluation tenant compte de la vétusté des éléments dégradés ou détériorés, conformément à l'article L.121-1 du Code des assurances.
Les dommages d'esthétique ou d'entretien de l'immeuble ne sont pas garantis, seulement les destructions ou détériorations qui en résulteraient pourront être couvertes.
En tout état de cause, ne sont couvertes que les détériorations immobilières nées de la faute du locataire qui peuvent normalement lui être réclamées dans le cadre de ses obligations légales.
Si cette garantie est accordée, elle le sera aux conditions ci-dessous :
Plafond de la garantie : le montant est limité à 7.700 € HT (50.000 F environ) par dossier et par locataire.

C - Franchise

Pas de franchise sur la garantie pertes pécuniaires (loyers, charges etc..)
Concernant la garantie « détériorations » , celle-ci prend effet après épuisement du dépôt de garantie si le locataire ou le preneur en a versé un à l’entrée dans les lieux.
En cas d’absence de dépôt de garantie ou caution solidaire, une franchise de 1 mois du loyer fixé lors de la signature du bail sera déduite de l’indemnité versée au titre de la présente garantie.

La garantie de vacance locative (facultatif)

Cette garantie ne peut être souscrite qu’en complément de « la garantie de paiement des loyers »
L’objet est de garantir le remboursement des pertes pécuniaires subies du fait de l’absence de perception des loyers, charges et taxes, résultant de la non relocation des locaux vides de meubles et d’occupants, après le départ du locataire.
Cette garantie s’applique aux locaux à usage d’habitation - professionnels ou mixtes.
Vous pouvez souscrire cette garantie à tout moment, sauf pendant la période de préavis du locataire ou après son départ, ou si le bien est vacant au moment où vous souhaitez souscrire à cette garantie complémentaire.
La garantie prend effet à compter de la date de fin du préavis légal du locataire. La garantie prend fin en cas de relocation ou lorsque le plafond a été atteint.
Si le locataire est expulsé ou part furtivement, la date de début de garantie est fixée à la date de reprise des lieux figurant sur le procès verbal d’huissier de justice.
Si des travaux de remise en état du lot s’avèrent nécessaires avant la remise en location, la garantie ne prend effet qu’à l’issue de ces travaux, à dire d’expert.
La durée maximale de la garantie est de 3 mois.
L’indemnité est limitée à un montant équivalent à 80 % du dernier quittancement et est versée en une seule fois, et au plus tard dans les deux mois qui suivent la fin de la période de garantie.
La garantie est accordée avec une franchise de 1 mois.

Les multirisque du propriétaire non occupant (facultatif)

Au regard des carences que peut comporter l’assurance Multirisques souscrite par le syndicat des copropriétaires, nous vous proposons de compléter celle –ci par la souscription de ce contrat PNO au tarif préférentiel
Pour les locaux à usage d’habitation (inférieur à 250 m²) : 62 euros TTC (valeur 2011) par lot et par an
Pour les locaux à usage professionnel et/ou commercial (inférieurs à 250 m²) : 94 euros TTC (valeur 2011) par lot et par an.

Tableau des garantieslocatives




POUR UNE GESTION TRANSPARENTE ET A VALEUR AJOUTEE


Un accès privilégié « INTERNET » sur notre site WWW.IMMOBILIER-BENOIT.COM vous sera donné durant toute la durée de votre mandat de gestion. Depuis cet accès personnalisé (identifiant + mot de passe) , vous pourrez visualiser la situation de votre compte, visualiser les loyers impayés de vos locataires, télécharger vos comptes-rendus de gestion.
Pour autant, nous n’avons pas voulu, à l’instar de tel ou tel grand groupe ou société, vous imposer d’aller télécharger vos comptes-rendus de gestion.
Afin de composer entre cet impératif que nous nous sommes fixés et la volonté de réduire le gaspillage en référence aux valeurs écologiques qui animent notre pays, nous adressons aux propriétaires qui le souhaitent leur compte-rendu de gestion par EMAIL chaque mois. Pour les autres, nous procédons toujours à un envoi »papier » par courrier.
Au surplus, une messagerie en droite ligne avec notre service technique ou comptable vous assurera des réponses à vos questions dans les délais les plus brefs possibles.
Enfin, vous trouverez également sur votre espace personnel des renseignements d’ordre patrimonial ou de tendances de marché qui vous aideront dans vos choix.

• Une aide à l’amélioration de la valeur de votre patrimoine
Nos conseillers interviendront régulièrement pour vous informer de l’état de votre patrimoine, notamment à l’occasion de la sortie de l’un de vos locataires.
Cependant, cette veille technique n’est pas suffisante. En effet, il est nécessaire de maintenir, voire améliorer le positionnement de votre logement par rapport au marché locatif ambiant.
En effet, les normes techniques régissant l’immobilier « NEUF » évoluent sans cesse, et provoquent un décalage de plus en plus important entre ce marché du NEUF , et le marché de l’ANCIEN.
Ce décalage sera d’autant plus sensible dans le domaine de la performance énergétique des logements, et il est important que le parc « ANCIEN » fasse l’effort nécessaire pour répondre aux orientations de la loi GRENELLE II portant sur l’environnement.

(X) Nota : L’ensemble des données ci-dessus est donné à titre indicatif et ne saurait avoir valeur contractuelle. Nous vous renvoyons aux dispositions générales des différents contrats évoqués pour la définition exacte de chaque terme, les modalités d’application de la garantie, les exclusions, etc …