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  • INVESTISSEMENT LOCATIF - Toujours le premier choix d'investissement des Particuliers.
    Le Crédit Foncier a publié les résultats d'une enquête réalisée auprès de ses clients pour mieux connaître leurs attentes et motivations lors d'un investissement locatif. Près de 2 000 personnes ont répondu à cette enquête entre le 28 juin et le 11 juillet 2014. Sur l'ensemble de la France, le locatif privé a représenté un peu moins de 12 % du total estimé des logements construits au premier semestre 2014, chiffre stable par rapport à 2013 mais à comparer à près de 16 % en 2012 et à plus de 17 % en 2011. En revanche, le portrait de l'investisseur locatif reste extrêmement fidèle à l'ensemble de ses caractéristiques traditionnelles. Cette étude s'inscrit dans un contexte de baisse sensible du marché résidentiel privé. Pour illustration, en 2011, la part du locatif privé dans le total des logements construits était égale à 17,6% ; cette part est descendue à 15,9% en 2012, puis 11,7% en 2013, chiffre qui devrait rester inchangé en 2014. A partir de ses données clients, le Crédit Foncier a reconstitué une rétrospective de l'évolution des investisseurs locatifs particuliers de 2010 à 2014 (1er semestre). Les principales conclusions sont les suivantes. Au cours des dernières années, l'âge moyen n'a pas évolué et oscille entre 45 et 46 ans Il est le même dans toutes les régions françaises. La répartition par tranche d'âge est également inchangée depuis 2010, les plus de 40 ans représentent l'essentiel des investisseurs locatifs particuliers (72%). En revanche, le revenu annuel médian a progressé de 5,8% entre 2010 et 2014, soit de 63.770 euros annuels en 2010 à 67.500 euros en 2014. Il existe de fortes disparités selon les régions : le revenu annuel médian des investisseurs particuliers est ainsi supérieur en Rhône-Alpes (74.030 euros) de près de 10% par rapport à la moyenne nationale et de près de 7% en Ile-de-France (72.000 euros). La part des investisseurs percevant entre 2.500 et 6.000 euros de revenus mensuels représente presque deux tiers des emprunteurs. Les investisseurs sont majoritairement mariés (58%). Seuls 19 % déclarent être célibataires et 6% être en union libre. Près de neuf transactions sur dix portent sur des appartements, les maisons individuelles ne représentant que 11% du total. Par ailleurs, la plupart des logements acquis restent des petits appartements d’une moyenne de 42 m2 pour un montant de 167.000 euros, en hausse de 11% par rapport 2010. Naturellement, le marché de l'immobilier locatif a suivi la hausse globale des prix de l'immobilier puisque la part des investissements de 200.000 euros et plus, est passée de 22 à 32% en quatre ans. La part des investissements financé par le crédit ne cesse de progresser puisque, de 94% en 2010, elle est désormais à 97%, avec un montant médian emprunté en progression de 14% sur la même période. On constate, à la faveur de la baisse continue des taux d'intérêt, une diminution régulière de l'apport initial alors que le nombre de dossiers financés sans aucun apport reste stable aux alentours des 57%. La durée moyenne de l'opération reste stable entre 2010 (20 ans et 6 mois) et 2014 (20 ans et 5 mois). On note tout de même qu'en 2013 la durée moyenne était la plus faible enregistrée sur cette période (19 ans et 8 mois). La concentration de l'investissement locatif en Ile-de-France (18%) et dans les cinq régions les plus méridionales (Aquitaine 14%, Midi-Pyrénées 13%, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d'Azur 10%, Rhône-Alpes 13%), s'accentue : 76% des transactions en 2014, contre 74% en 2010. 54% des investisseurs choisissent d'investir dans une grande ville afin d'assurer la location de leur bien, que ce soit dans le neuf ou l'ancien. On note également que le charme des résidences de bord de mer attire 16% des investisseurs dans l'ancien (11% dans le neuf) afin probablement de rentabiliser un bien avant de l'occuper plus tard. Les trois premières motivations des particuliers ayant réalisé un investissement locatif sont: - 1ère motivation : la perspective de payer moins d'impôts pour 66% des personnes sondées au total (neuf et ancien), première motivation très loin devant les autres ; toutefois cette motivation est nettement plus forte pour les investisseurs dans le neuf (77%) que dans l'ancien (24%) ; - 2ème motivation : la perspective de se constituer un patrimoine pour 44% des personnes sondées ; c'est d'ailleurs la première motivation des investisseurs dans l'ancien (55%) ; - 3ème motivation : le moyen de disposer d'un revenu complémentaire à la retraite pour 42% des personnes sondées, perspective également plus forte dans l'ancien (54%) que dans le neuf (39%). Pour les investisseurs dans l'ancien, la perspective de transmettre un bien aux enfants est la troisième motivation (36% des personnes interrogées). Enfin, près de trois quarts des investisseurs sont satisfaits de leurs investissements au 1er semestre 2014 (23% sont très satisfaits et 51% assez satisfaits) contre deux tiers en 2013. Pourtant seulement 33% ont l'intention de refaire un jour un investissement locatif. Les raisons invoquées par les personnes interrogées sont très majoritairement liées à la fiscalité : « à cause des changements répétitifs de la fiscalité » (37%), « trop de taxes et une fiscalité lourde » (35%).
  • La rénovation thermique des bâtiments, cheval de bataille environnementale... et économique
    En imposant une amélioration de la performance énergétique des immeubles lors des travaux de ravalement ou de réfection des toitures, le gouvernement espère relancer le secteur de la construction toujours en crise. Améliorer la performance énergétique des bâtiments ne va bientôt plus être cantonné au seul domaine de l'immobilier neuf ! On sait que le bâtiment demeure l'un des secteurs les plus énergivores et constitue l'un des plus gros émetteurs de gaz à effet de serre. Le Grenelle de l'environnement s'en était d'ailleurs fait l'écho en renforçant la réglementation thermique des constructions neuves (RT 2012). Mais le parc existant a quelque peu été oublié alors qu'il est générateur des plus fortes consommations d'énergie, surtout à cause des logements mal isolés. Certes, des aides fiscales et financières sont proposées pour accompagner les propriétaires dans leurs efforts de rénovation, comme le crédit d'impôt en faveur du développement durable (CIDD), l'éco-PTZ ou le programme « Habiter mieux » de l'Anah, mais ce ne sont que des incitations. C'est la raison pour laquelle la ministre de l'écologie a décidé de changer de braquet et de passer à la vitesse supérieure en les obligeant à améliorer la qualité énergétique des bâtiments existants lors de travaux de rénovation importants. Cette mesure, destinée à redonner du pouvoir d'achat aux ménages grâce à une baisse de leur facture d'énergie et à doper le secteur de la construction, figure dans le projet de loi relatif à la transition énergétique pour la croissance verte qui vient d'être présenté en Conseil des ministres le 30 juillet mais qui a déjà été largement dévoilé par la ministre le 18 juin dernier. Il sera soumis à la sagacité des parlementaires en octobre prochain. L'isolation extérieure des bâtiments existants, gage d'économies d'énergie L'article 5 du projet de loi prévoit d'imposer une isolation par l'extérieur lors d'un ravalement de façade et une isolation lors de la réfection de la toiture ou des combles. L'isolation des pièces non affectées initialement à l'habitation mais aménagées à cet effet sera également obligatoire. Ces travaux, qui peuvent changer l'aspect extérieur des bâtiments, devraient être facilités grâce à un assouplissement des règles d'urbanisme (article 3). L'article L. 111-6-2 du code de l'urbanisme sera modifié afin de lever tous les obstacles à la mise en oeuvre d'une isolation en saillie des façades et par surélévation des toitures, ou de dispositifs de protection des murs contre le rayonnement solaire (exception faite des secteurs sauvegardés, des monuments historiques et des immeubles protégés). L'isolation des façades et des toitures sera également facilitée dans les immeubles en copropriété, en autorisant le vote des travaux à la majorité simple et non plus à la majorité absolue de l'article 25 comme c'est le cas actuellement (article 5 in fine). Une panoplie d'aides pour financer la rénovation thermique Améliorer la performance énergétique des bâtiments existants est un objectif louable en soi, mais encore faut-il pouvoir financer les travaux en question. Les dispositifs d'aides publiques existent mais ils vont être renforcés pour accélérer la mise en place des chantiers de rénovation. Le CIDD va être simplifié : le bouquet de travaux ne sera plus obligatoire pour ouvrir droit à l'avantage fiscal et un taux unique de 30 % sera instauré pour la période allant du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015 (dans la limite de 8 000 € pour une personne seule et de 16 000 € pour un couple). Ces aménagements devraient figurer dans le projet de loi de finances pour 2015 qui sera présenté à la rentrée. Le projet de loi de finances rectificative pour 2014, adopté définitivement le 23 juillet dernier et en attente de promulgation, simplifie la distribution des éco-PTZ par les banques. Ces dernières ne seront plus garantes de la conformité des travaux avec les critères environnementaux exigés. Cette obligation incombera à l'entreprise sous peine d'amende et de reversement à l'État du crédit d'impôt dont aura bénéficié la banque indûment au titre de l'éco-PTZ (PLFR 2014, AN, n° 395, 23 juill. 2014, art. 3). Le projet de loi relatif à la transition énergétique n'est pas en reste. Il prévoit la création d'un « chèque énergie » permettant aux ménages modestes de financer, entre autres, les dépenses qu'ils auront assumées pour améliorer la qualité environnementale de leur logement (article 60). Le recours aux sociétés de tiers-financement des travaux est validé (article 6). Enfin, le dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE), qui repose sur l'obligation pour les vendeurs d'énergie (électricité, gaz, fioul domestique, carburant, etc.) de promouvoir les travaux de rénovation énergétique, va être réformé à l'occasion de la nouvelle période d'application 2015-2017. Il sera simplifié en s'appuyant sur un régime déclaratif des CEE et étendu aux sociétés publiques locales proposant un service de tiersfinancement (article 8).
  • Loi ALUR, la Fnaim a été entendue.
    Bonjour, Pour votre information, ci-joint le communiqué de presse concernant la Loi ALUR dans le domaine des transactions immobilières en copropriété. Vous en souhaitant bonne lecture à tous.
  • Vente d'un lot de copropriété : des avant contrats d'un kilo.
    Pour informer et protéger les acquéreurs d'un bien en copropriété, volonté certes louable du législateur, la loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 oblige les vendeurs à annexer près de quinze documents au compromis ou à la promesse de vente. L'ensemble de la profession, FNAIM en tête, alerte les pouvoirs publics : exiger d'annexer l'ensemble de ces documents d'information à l'avant-contrat ralentit et alourdit le processus des ventes immobilières. De plus, cette mesure porte sérieusement atteinte à la sécurité des contrats. Tout le dossier en annexe de l'avant-contrat L'inventaire des pièces à joindre à l'avant-contrat est dressé par l'article 54 de la loi ALUR (voir liste complète en encadré). Si certaines sont, en principe, détenues par le vendeur, d'autres devront être demandées au syndic de la copropriété, ce qui prendra du temps. Mesure d'allègement. Parmi les annexes obligatoires figurent notamment le règlement de copropriété et l'état descriptif de division un document parfois très épais. Heureusement, la loi a prévu une alternative : à défaut d'annexion, il suffit que l'acquéreur reconnaisse que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Même chose pour le carnet d'entretien de l'immeuble. En deux ou trois exemplaires Il n'empêche que, pour conclure une transaction immobilière, les parties doivent désormais établir un acte particulièrement volumineux : - en deux exemplaires s'il s'agit d'un compromis de vente (un pour chacune des parties) ; - en trois exemplaires s'il s'agit d'une promesse, celle-ci étant soumise à l'obligation d'enregistrement dans les 10 jours de sa signature (le troisième est conservé par l'administration). Une sanction redoutable… Il ne faut pas oublier non plus que, une fois signé, l'avant-contrat doit être notifié ou remis en main propre à l'acquéreur pour qu'il puisse exercer, s'il le souhaite, son droit de rétractation ouvert pendant sept jours. - L'avant-contrat est notifié à l'acquéreur, c'est-à-dire adressé par lettre recommandée avec avis de réception, si la transaction est conclue entre particuliers, sans l'intervention d'un professionnel. Ce ne sera plus une lettre mais un véritable colis que le vendeur devra poster ! - Si l'avant-contrat est rédigé par un agent immobilier ou un notaire, la notification peut être remplacée par une remise en main propre à l'acquéreur. Il faudra lui faire signer un reçu clair et précis pour éviter toute contestation ultérieure. Que se passe-t-il si l'avant-contrat ne contient pas toutes les annexes exigées ? La loi ALUR n'en dit mot. La sanction existe pourtant, aussi redoutable qu'inattendue : le délai de rétractation de sept jours continue de courir aussi longtemps que toutes les pièces ne lui auront pas été notifiées ou remises en main propre. Quel danger pour le vendeur ! La réaction des agents immobiliers de la FNAIM. Pour la FNAIM, la sécurité du client prime sur toute autre considération. Les agents immobiliers adhérents de la Fédération veilleront donc à constituer, dès la prise en mandat de vente d’un lot de copropriété, un dossier complet pour pouvoir faire signer un compromis à tout moment. Vente d'un lot de copropriété - Liste complète des pièces à annexer à l'avant-contrat : - la fiche synthétique de la copropriété (à fournir par le syndic / décret en attente qui fixera le contenu) ; - le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels ; - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années si le vendeur en dispose ; - le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; - les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur (à fournir par le syndic) ; - l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs (à fournir par le syndic) ; - lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part de ce fonds rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot (à fournir par le syndic) ; - le carnet d'entretien de l'immeuble (copie à fournir par le syndic) ; - l'attestation de la superficie de la partie privative et de la surface habitable du lot vendu (décret en attente); - une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété (en attente d'un arrêté qui en fixera le contenu) ; - le diagnostic technique global de l'immeuble : état apparent des parties communes et des équipements communs ; diagnostic de performance énergétique ; analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ainsi que le plan pluriannuel de travaux dans le cas où la mise en oeuvre de ces dispositions, issues de la loi ALUR, a été décidée par la copropriété (à partir du 1er janvier 2017 et en attente d'un décret qui fixera la compétence du diagnostiqueur).
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